市街化調整区域内に作れる施設は？

市街化調整区域では、どんな施設を作ることができますか

原則、開発行為ができない

市街化調整区域は、都市計画法で定める都市計画区域のひとつです。同法では、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と定義づけていて、特定の開発行為を除いて、開発許可をしてはいけない、と定めています。

市街化調整区域では、開発行為ができないのが基本であって、可能な開発行為は法令で定められているのです。

したがって、市街化調整区域で作れる施設は①開発行為ではないもの②開発行為だが法令で認められているもの――の二つになります。

①開発行為でないから作れる施設

開発行為とは「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更」（同法第４条第１２項）です。建築物を作らなければ開発行為にあたりませんし、建築物を作っても区画形質の変更をしなければ開発行為にあたりません。

青空駐車場、青空資材置場、太陽光発電施設などが開発行為にはあたりません。これらは、農地転用の目的になることが多いです。

②開発行為だが法令で容認

（１）29条「許可のいらない開発行為」

都市計画法第２９条では、開発許可のいらない開発行為が定められています。

農地転用の関係で重要になってくるのは、第２号の「農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの」です。

代表的なものとして農家住宅があり、そのほか、畜舎、温室、農作業舎、集荷施設などが含まれます。

（２）34条「許可してもいい開発行為」

■公益上必要、日常生活に必要

都市計画法第３４条では、開発許可をしてもいい開発行為が列挙されています。農地転用の関係では、「公益上必要」「日常生活に必要」な施設は許可できるとした第１号、「市街化区域内では困難」な施設を認める第１２号などがポイントです。

「公益上必要」な施設、「日常生活に必要」な施設は、奈良県の場合は、以下のようなものです。

（公益上必要な施設の例）

• 社会福祉法第２条に規定する社会福祉施設
• 介護保険法第８条第１４項に規定する施設
• 医療法第１条の５第２項に規定する診療所
• 学校教育法第１条に規定する小学校、中学校又は幼稚園

日常生活に必要な施設の例

• コンビニエンスストア
• 食料品店
• 飲食店
• 理容店
• 洋服店
• クリーニング店

■市街化区域につくれない

同法第３４条１４号では、市街化区域内の立地が困難な施設の市街化調整区域での建築を認めています。これは開発審査会の議を経ることが条件です。農家の分家住宅などがこれに該当します。

分家住宅とは、農家の子供や孫が建てる住宅です。条件としては、①同居か以前に同居②分家後に農業をする③農家や子供らが土地を所有している④同一集落か周辺地域――などがあります。

分家住宅以外に、１４号にあてはまるものとしては、病院、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、介護老人保健施設、インターチェンジ付近の工場・流通施設、従業員寮などがあります。

■開発行為OKの１１号区域

また、第３４条第１１号では、市街化区域に近く５０以上の建築物がつながっている地域で条例指定した区域や用途では、開発行為は認められるとしています。奈良県条例では、既存の集落での住宅立地を認めており、現在、１４市町村、７０地区が指定されています。