こんなお悩み事はありませんか

• 農家住宅を売りたいけれど売れない
• 農家住宅の建替え、増改築をしたいができない
• 相続した農家住宅ををどうしたらいいかわからない
• 農家住宅を買ったが、適法に使えるようにしたい

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農家住宅って何？なぜ規制が厳しいの？

農家住宅とは、農業を営む人が住むために建てた建築物です。市街化調区域であっても、農家住宅は開発許可を受けないで建てることができます（都市計画法第２９条第１項第２号）。

そうした「優遇」を受ける一方で、申請をした、農業を営んでいる人（甲さん）とその家族しか住むことができないという大きな制約があります。

農家住宅は、「甲さんの家」という用途のみ認められているわけです。これを「属人性」といいます。甲さんという「人」に属する家なのです。

したがって、農家住宅を、甲さんではない非農家が住むためには、農家住宅から一戸建て住宅への用途変更が必要です。これは、「甲さんの家」ではないようにすることですので「属人性の解除」ともいいます。

「建てやすいけれど、活用しにくい」というのが農家住宅の特性なのです。

用途変更は2段階

農家住宅を「一戸建住宅」に用途変更するには、まず、役所と事前協議を行い、その後に都市計画法第43条第１項の規定による「用途の変更」の許可申請する２段階審査を受けます。許可にあたっては、奈良県開発審査会を通します。

用途変更までの流れ

（事前協議）

• 土木事務所に相談
• 市町村に事前協議書を提出
• 市町村の意見書と受付印が付いた事前協議書を受け取って土木事務所に提出
• 土木事務所から補正事項通知書を受け取り
• 補正書類を提出
• 土木事務所から「通知」を受け取り

（許可申請）

• 市町村に申請書類を提出
• 市町村から「進達」文書と受付印つき申請書類を受け取り土木事務所に提出
• 土木事務所から補正連絡
• 補正書類を提出
• 土木事務所が許可の可否判断

用途変更の要件

農家住宅などを「一戸建て住宅」などへ用途変更する「属人性に係る用途変更」の場合、奈良県の場合は、開発審査会提案基準１９に基づいて許可を受けます。用途変更の理由は、主に以下の二つに該当しなくてはなりません。

①建築主が死亡した
②社会通念上、やむを得ない事情があった

いずれの場合も、建築主（農家）がどのくらいの期間、住んでいたのかがポイントになります。また、自分で使う「自己用」であることが基本です。

①建築主の死亡

建築主である農家が亡くなった場合、建築から亡くなるまで、建築主が住んでいたことが要件になります。

②社会通念上やむを得ない事情

社会通念上、やむを得ない事情とは、「生活の再建又は転勤」などです。このほかにも、介護など様々な事情が考えられます。建築後、その事情が発生するまでの期間（１０年以上）住んでいたことが要件になります。

しかし、「１０年以上」は原則であって、１０年に満たなくても用途変更が認めれる場合があります。この要件は、奈良県では「開発許可制度等に関する審査基準の解説」に書かれており、以下のいずれにも該当しなくてはなりません。

Ａ「社会通念上のやむを得ない事情」が、「経緯や事情を証する客観的な資料」により確認できる

Ｂ建築後、一定期間、都市計画法上適正に使用されたことが、住民票、建築物の登記事項証明書などの公的資料によって確認できる

Ａについては、例えば「転勤」なら、辞令や在職証明書などが客観的資料になるでしょう。Ｂについては、農家住宅の住所が▽建築主の住民票や戸籍附票に記載されている▽農家住宅の登記事項証明書の権利者欄住所に一致している――といったことが必要になります。「都市計画法上適正」という意味では、農業を営んでいたことを証明するため、農作物の出荷記録なども求められます。

当時事務所の料金（税別）

郵送費、各種証明書取得費、交通費などは別途いただきます。測量や境界確定が必要になるときは、土地家屋調査士や測量士への報酬が発生します。

許可申請には、県の手数料がかかります